15억 규제 해제, 집값에 미칠 영향은?

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(서울시 영등포구 63로 50)

📢 15억 규제가 사라집니다

내년부터 무주택+1주택자는 투기·투기과열지구 내 15억 넘는 아파트도 LTV 50%까지 받을 수 있습니다.  부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있어 규제로 채운 족쇄들을 조금씩 풀고 있는데요. 과연 이번 완화가 부동산 활기를 되찾게 해줄까요?

 

📢 15억 규제는 무엇인가요?

집을 살 때 100% 현금으로 사는 사람은 드물어요. 대부분 주택 담보로 은행에서 대출을 받고 내가 가진 현금을 합해 집을 사죠. 이때 주택 담보 대비 대출금액의 비율을 LTV라고 해요. 만약 LTV 50% 라고 하면, 10억짜리 집 살 때 최대 5억까지 대출이 나온다는 의미죠. 

 

LTV 비율은 지역마다 달라요. 우선 부동산 시장이 과열된 정도에 따라 규제지역이 나뉩니다. 현재 비규제지역은 LTV 70%까지, 규제지역은 50%까지 나와요. 대출을 덜해주거나, 더 해주면서 집값 들썩이는 걸 조정하는 거죠. 여기서 규제지역은 투기·투기과열지구, 조정대상지역 등으로 또 나뉘어요. 이에 따라 LTV 비율이나 세금 규제 등이 달리 적용되는 거죠.

 

투기·투기과열지구의 경우 현재 15억까지만 대출이 나와요. 이것도 9억까지 40%+9억 초과 15억 이하 20%예요. 즉 14억 아파트를 산다면 (3.6억+1.0억) 최대 4.6억까지 대출이 나온다는 의미죠. 만약 16억 아파트를 산다면 15억 초과했으니 대출은 안 나옵니다. 근데 내년부터 투기·투기과열지구의 15억 기준을 풀고 일괄 LTV 50%를 적용한다는 거예요. 16억 아파트를 살 경우 최대 8억까지 대출 받을 수 있어요. 즉 현금 8억만 있으면 16억짜리 아파트 살 수 있는거죠.

 

📢 부동산 시장, 살아날까요?

그동안 대출이 막혀 내집마련을 못한 경우라면, 이번과 같은 규제 완화로 큰 희망을 품을 수도 있어요. 사실 이전부터 조금씩 규제가 풀리긴 했는데요. 8월엔 생애최초 주택 구입자에 LTV 80%까지 완화했고요, 9월엔 투기과열지구 43곳 중 세종시와 인천 연수, 남동, 서구를 조정대상지역으로 변경했어요. 투기과열지구에서 조정대상지역으로 변경된 곳들은 'LTV 비율이나 세금 등의 규제가 조금 완화되니, 적어도 이곳부터 시장 분위기가 살아나겠지!'란 기대감이 있었죠. 그런데 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월부터 9월까지 서울 아파트 거래량이 10월 27일 기준, 9822건이에요. 1년 전보다 73.6% 줄었어요. 물론 정책이 바뀌었다고 바로 집값 변동에 영향을 미치진 않아요. 적어도 몇 달, 몇 년은 지켜봐야 하죠.

 

이번 15억 초과 주담대 규제 완화 역시 바로 시장 상황을 흔들진 않을 거란 의견이 많아요. 여기엔 언제 끝날지 모르는 고금리 행진과 DSR이란 큰 변수가 있기 때문이에요. 우선 시중은행 가계대출 최고 금리가 7%를 넘었고, 주담대 변동금리는 4.9~7.4% 수준이에요. 최대 많이 대출 받아도 이자 부담이 어마어마한 거죠. 

 

그리고 DSR을 잊으면 안 돼요. 총부채원리금상환비율인데요, 총 대출이 1억 넘으면 연간 갚아야 할 원리금(원금+이자)이 총소득의 40%를 넘으면 안돼요. 즉, 내 소득이 높을수록 대출을 최대한 많이 받을 수 있으니 ‘일괄적 LTV 50%’가 누구에게나 해당되진 않을거란 거죠. 어느정도 상황 추이를 보고 또 다른 정책이 나올 수 있으니 지켜봐야겠습니다.

 

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