조정대상지역 해제에 따른 부동산 전략📢

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(서울시 영등포구 63로 50)

📢 규제가 풀렸습니다

9월 26일 0시, 세종시를 제외한 지방 전체와 수도권 외곽 5개 지역에서 투기과열지구와 조정대상지역 규제가 해제됐습니다. 부동산 규제지역은 투기지역-투기과열지구-조정대상지역 등 3개로 나뉘고, 해당 순서대로 강력한 규제가 적용돼요. 이런 규제 빗장이 풀린 곳은 주택담보대출 비율 규제나 2주택자에 대한 취득세 등 부동산 세금 관련 규제가 사라지게 되는 거죠.

 

Q. 왜 규제가 풀렸을까?
처음 규제 대상이 지정됐던 건 천정부지로 치솟던 집값 때문이에요. 일명 `영끌` 투자로 무리하게 집 사는 것을 방지하기 위해 생긴 건데요. 이제 전국적으로 집값이 하락하고 `거래절벽` 현상까지 이어지자 부동산 시장 활성화를 위해 규제를 풀기 시작한 겁니다.

 

📢 규제가 풀린 곳은 어디일까요? 

그럼 빗장 풀린 곳은 어디일까요? 인천·세종이 투기과열지구에서 해제됐고요, 수도권(경기 안성·평택·동두천·양주·파주)+지방(세종을 제외한 전 지역)이 조정대상지역에서 해제됐어요. 해당 규제 2개는 우선 LTV 규제 비율에서 차이가 나요.

 

투기과열지구는 9억 이하 LTV가 40%까지, 조정대상지역은 50%까지입니다. 즉, 부동산 열기가 뜨거운 곳일수록 ‘투기’를 방지하기 위해 은행 대출을 적게 해주는 거죠. 이제 이런 규제에서 해방된 곳들이 많아졌으니, 사람들이 대출받아서 집을 사고, 그럼 부동산 시장이 좀 살아나겠지? 란 기대감이 아주 잠깐 있었습니다. 

 

📢 해제 소식 직후의 변화 

❶ 6,000여 건의 전국 아파트 매물이 사라졌어요. 이유는? 집주인 입장에서 ‘급하게 팔아야 할 이유’가 없어진 거죠. ‘대출 한도가 풀리니 사람들 마음도 풀어지겠지? 그럼 집값 오를 것 같으니 나중에 다시 내놓자’라는 심리가 작동합니다. 부동산은 기대심리가 선반영되어 움직이는 시장이잖아요? 그래서 해제지역뿐 아니라 서울까지 기대 파도가 밀려들어왔어요. ‘혹시 서울도 규제 풀어주려나?’ 하면서 서울에서 500건 가까이 매물이 줄어든 거죠.

 

❷ 조정대상지역에서 해제되면 대출 한도뿐 아니라 청약조건 등도 달라져요. 청약 통장 가입 후 6개월이 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있고, 주택 소유 여부와 관계없이 가구주·가구원 누구나 청약이 가능합니다. 현재 전국 미분양 주택이 계속 늘어나고 있기 때문에 이번을 계기로 건설사들 입가에 옅은 미소가 번지고 있어요. ‘자금조달에 여유가 생긴 사람들이 대출받아서 청약하려고 하겠지?”라고 말이죠. 

 

📢 지금, 규제 문제가 아니다?

매도자와 매수자의 심리는 좀 다른가 봅니다. 매물이 조금 움직였을 뿐 아직 드라마틱하게 거래가 활발해진 건 아니거든요. 이유는? 바로 고금리때문이에요. 대출 한도가 늘어났다 해도 여전히 높은 금리 때문에 대출받기가 부담스러운 거죠. 즉, 빗장은 풀렸으나 자동차가 없어 멀리 갈 수 없는 상황이에요. 그리고 집값이 더 떨어질거란 마음이 커요. 경기가 안 좋기 때문이죠.10월 3일 기준으로 시중은행 주담대 혼합형 금리가 최대 7%를 넘어섰어요. 만약 2년 전 초저금리로 대출 받았다면 변동금리로 인해 매월 갚아야 할 돈이 거의 2배로 뛴거죠. 

 

물론, 속단하기엔 아직 일러요. 사람 마음이 부침개 뒤집듯 휙휙 바뀌는 건 아니잖아요? 이제 막 규제가 풀린거고 아직 금리 이슈도 있기 때문에 조금은 더 지켜봐야 하는거죠. 그래도 평택에서는 조정대상지역이 해제된 후 매수 문의가 이어지고 있으며, 인천 서구에서도 집주인들이 조금이라도 매수세가 살아나면 물건을 정리하려는 모습이라고 하네요. 끝없이 오를 것 같던 집값이 한순간에 상황이 달라졌듯, 앞으로 어떤 변화가 불어올지 지켜봐야겠어요.

 

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